Комментарий: эффекты завершения программы льготной ипотеки
Министерство Финансов России объявило о планах по сворачиванию программы льготной ипотеки 7% с государственной поддержкой в связи отсутствием необходимости дальнейшей поддержки рынка новостроек.
Рынок недвижимости и рынок ипотечного кредитования перегреты. По данным Росстата стоимость жилья в Москве за время действия этой самой распространённой программы кредитования выросла на 70% (с 215 тыс. рублей во 2 квартале 2020 года до 367 тыс. рублей в 3 квартале 2022 года). Причиной такого аномального роста стала именно нерыночная ипотека.
Высокая доля ипотечных сделок на рынке при росте долговой нагрузки и снижении качества заемщиков создают угрозу ипотечного кризиса по типу краха американской ипотеки в 2007 году. Прекращение льготной ипотеки и ужесточение регулирования субсидированной ипотеки от застройщиков будут способствовать постепенному охлаждению ипотечного рынка.
Отмена льготной ипотеки под 7% снизит нагрузку на государственный бюджет, из которого субсидируются недополученные банками средства таких кредитов. Это позволит снизить дефицит бюджета на предстоящие 3 года.
Как может отреагировать рынок? Какие перспективы у рынка ипотечных продуктов в таком случае?
В Москве ипотека остается главным драйвером рынка недвижимости. По данным аналитической системы bnMap.pro, доля ипотеки в общем объеме сделок на первичном рынке составила 74% в «старой» Москве и 89% в Новой Москве. В преддверии отмены программы спрос на нее возрастет, мы уже наблюдали подобный пик выдачи ипотечных кредитов в июне 2021 г. накануне изменения условий льготной ипотеки.
В дальнейшем девелоперы ожидают снижения доли ипотеки в структуре сделок и изменения портрета клиента: увеличится доля получателей - семей с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, поскольку период действия программы семейной ипотеки продлен до 01.07.2024 г. Также расширены критерии получателей IT-ипотеки. При этом правительство не исключает возможности оперативного изменения существующих параметров ипотечных программ с господдержкой.
Процентная ставка на покупку жилья в новом доме может приблизиться к ставке на «вторичку».
«На положении застройщиков сворачивание льготной ипотеки пока не скажется – благодаря проектному финансированию начатое строительство будет завершено. План по вводу жилья будет выполнен как в 2022 году, так и в 2023 — за счет существующего задела по реализуемым проектам. При этом возможно сокращение запуска новых проектов застройщиками», - считает эксперт Аналитического центра Москвы Антон Микелевич.
Последний месяц действия программы сможет стать для девелоперов весьма прибыльным – возможен ажиотажный спрос на «дешёвые» кредиты. Однако при вероятном снижении цены первичного жилья в дальнейшем их прибыль может незначительно снизиться.
