Комментарий: как новые условия по «Семейной ипотеке» отразятся на рынке недвижимости

В России до июля 2024 года действует программа «Семейная ипотека», которая позволяет гражданам получать кредиты на покупку жилья по сниженной ставке не выше 6%. До 2021 года льгота предоставлялась только родителям с двумя или более детьми, рожденными в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года. Затем к ним добавились семьи, воспитывающие малыша с особенностями развития. С 2021 года участвовать в программе могли также семьи с первенцем, родившимся в указанный выше период. С января 2023 года условия снова расширилась – теперь льготу на кредит смогут получить семьи, в которых есть два несовершеннолетних ребенка, независимо от года рождения.

Расширение списка получателей льгот существенно влияет на востребованность таких кредитных продуктов. Например, распространение программы на семьи с первенцами увеличило выдачи семейных ипотек в РФ за 2022 год на 38,6 тысячи – с 133,8 до 172,3 тысячи. В Москве количество выданных кредитов по данной программе возросло с 15,2 до 21,1 тысячи.

По оценкам «Дом.рф», новые изменения, вступившие в силу 1 января текущего года, принесут дополнительно около 30 тысяч заемщиков.

Эксперты Аналитического центра Москвы отмечают, что в 2023 году расширение семейной ипотеки частично компенсирует снижение спроса на новостройки, которое произошло из-за повышения на 1 процентный пункт ставки по льготной ипотеке и ухода с рынка субсидированных застройщиками ипотечных ставок ниже 3%.

Такая мера обеспечит достаточное наполнение эскроу-счетов и сохранение комфортной ставки по проектному финансированию, что позволит девелоперам продолжить реализацию проектов. А в случае введения ограничения на выдачу заемщику только одной ипотеки по субсидируемой государством ставке будет отсечен инвестиционный спрос, что не позволит разогнать цены на недвижимость.

По мнению аналитиков, также можно ожидать роста спроса на большие квартиры в рамках семейной ипотеки.

«Государство прорабатывает меры по стимулированию интереса к многокомнатным квартирам. В сентябре прошлого года «Дом.рф» выступил с инициативой о снижении кредитных ставок на лоты площадью более 55 квадратных метров в рамках семейной ипотеки, а в январе 2023 года эту инициативу поддержал Минстрой России. Если предложение будет принято, спрос на просторное жилье вырастет как со стороны покупателей, так и девелоперов, что сделает будущие проекты более сбалансированными», — полагает эксперт Аналитического центра Москвы Анна Быкова.

Еще одна возможность применения новых правил — рефинансирование уже взятых кредитов. Семьи, купившие в 2020-2022 годах квартиры в новостройках с помощью льготной ипотечной программы, смогут рефинансировать свой заем на более выгодных условиях. Например, если у них есть двое детей в возрасте до 18 лет, они получат возможность снизить платежи по ипотеке.

Расширение программы семейной ипотеки поддержит первичный рынок жилья в Москве и не допустит его падения, но ожидать масштабного и долгосрочного всплеска спроса в условиях высоких цен и неопределенной геополитической ситуации не приходится.

Одним из главных конкурентов новостроек становится вторичный рынок, который начал активно перетягивать на себя покупателей с осени прошлого года. В дальнейшем эта тенденция может усилиться. Поскольку цены на новостройки выше, чем на старые квартиры, а разрыв в процентных ставках между ипотеками сокращается, то большой разницы в ежемесячном платеже для потребителя уже нет.