Комментарий: объемы коммерческой ипотеки будут расти, но массового спроса ожидать не приходится

Какова ситуация с коммерческой ипотекой на данный момент?

В 2023 году банк ДОМ.РФ начал принимать заявки по ипотеке на коммерческую недвижимость со ставкой 12,4%. Кредит можно оформить на покупку помещений на первых этажах многоквартирных домов, где наблюдается высокая проходимость и часто располагаются небольшие продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты.  

В середине марта более 30 банков предлагали коммерческую ипотеку в Москве. По сравнению с жилищным кредитованием, у коммерческого условия жестче. Ставки в районе 12% годовых, первоначальный взнос – от 15% до 30%. Максимальные сроки для физлиц – до 30 лет, для юрлиц и предпринимателей они меньше – 10–15 лет.

По мнению экспертов Аналитического Центра Москвы, объемы выдачи коммерческой ипотеки неизбежно будут расти вслед за восстановлением спроса на офисные и торговые помещения, но этот сегмент будет занимать небольшую нишу по сравнению с объемами жилищного кредитования. Ожидать массового спроса на такой вид заемов не приходится, учитывая высокие цены на квадратный метр коммерческой недвижимости в столице, отсутствие льготных ипотечных программ от государства с низкой ставкой (за исключением промышленной ипотеки) и отсутствие четкого законодательного регулирования вопросов выдачи и обслуживания ипотечного займа для юридических лиц.   

Как меняется инвестиционный интерес у покупателей недвижимости?

До недавнего времени развитие ипотеки на коммерческую недвижимость сдерживалось отсутствием достаточного предложения объектов инвестирования и настороженным отношением банков к такому виду кредитования. Но ситуация постепенно меняется как с точки зрения роста предложений от девелоперов, так и роста интереса со стороны банков.
Инвестиционный спрос уже не составляет существенной доли в объеме спроса на жилье. Инвесторы потому и переключаются на коммерческую недвижимость, что инвестиции в жилую недвижимость утратили былую доходность. Соответственно, угрозы снижения темпов реализации жилья такое переключение не несет. Это будет интересно ряду предпринимателей, но вряд ли повлечет кардиальные изменения на рынке. 

Что выгоднее: приобретение недвижимости для себя или для аренды?

По данным платформы «Онлайн-ипотека», 40% предпринимателей считают покупку коммерческой недвижимости выгоднее аренды.

С помощью кредитов покупают в основном небольшие помещения (от 20 до 100 кв. м) на первых этажах жилых домов, а также офисные и торговые площади. Многие из них потом сдаются в аренду, и часто первые 5–7 лет заемщики арендными платежами только покрывают кредиты, а потом уже получают пассивный доход. Однако текущие экономические условия ограничивают возможности заработка на коммерческой недвижимости, так как ожидается снижение арендных ставок и дальнейший рост вакантности.

По советам экспертов, опытные предприниматели могут приобретать недвижимость для бизнеса в собственность, а новичкам лучше взять её в аренду. Главным плюсом покупки недвижимости является независимость и отсутствие рисков изменения ставок и внезапного решения о продаже помещения.