Комментарий: Что происходит на столичном рынке инвестиций в коммерческую недвижимость?

Текущий год вновь оказался рекордным по объему инвестиций в коммерческую недвижимость столицы. Вложения в покупку готовых объектов в Москве за три квартала 2023 года достигли 259 млрд. рублей, в два раза превысив суммарный итог 2022-го и в 2,6 раза превзойдя среднегодовые вложения 2018-2021 годов. Чем объясняется эта динамика и какие изгибы она может показать в ближайшем будущем, расскажет эксперт Аналитического центра Анна Быкова.

В чем причина рекордов?

Наблюдаемый рост инвестирования связан с распродажей привлекательных активов уходящих компаний и репатриацией капитала, вызванной ограничениями для отечественных инвесторов на зарубежных рынках. Местные предприниматели, а также предприятия с госучастием не упустили возможность выкупить премиальные локации бывших заграничных владельцев, которые нередко предоставлялись с качественным ремонтом. Раньше о таком многие местные игроки лишь мечтали. Мечты сбылись – что и послужило поводом для бума. Особенно выгодным к приобретению оказались отлаженные бизнесы, сделки по которым в ряде случаев сопровождались переходом обученного персонала к новым управленцам. 

Однако рекорд этого года повторить вряд ли удастся. Больших исходов иностранных игроков уже не будет, а повышение ключевой ставки ЦБ непременно замедлит деловую активность ввиду удорожания заемного финансирования.

Кроме того, скажется фактор конкуренции Москвы за инвестиции с другими регионами. Доля города в общероссийских инвестициях в покупку готовых объектов коммерческой недвижимости сократилась с 82% в 2014-2017 годах до 65% в 2018-2023 (данные Nikoliers). Частично это связано с насыщением рынка (торговых центров, например), частично с развитием инвестиционного потенциала прочих субъектов РФ.

В среднесрочной перспективе сохранится высокий интерес инвесторов к региональным рынкам, в первую очередь это коснется складских и гостиничных объектов. Расширение планов региональной экспансии компаний из сферы электронной коммерции и в целом переориентация логистики «на Восток» поддержат объемы нового складского строительства в регионах. Развитие внутреннего туризма и государственная поддержка туристической отрасли создадут стимулы для инвестирования в покупку готовых объектов и реновацию старого фонда, вложений в площадки для создания курортов.

Возможности для инвестирования исчерпаны?

Вложения в покупку готовых объектов у всех на слуху, но большее значение для развития мегаполиса имеют инвестиции в строительство объектов коммерческой недвижимости, которые создают новые рабочие места. И здесь мы отмечаем существенный рост: согласно данным цифровой платформы «Инвестиционные проекты», на активной стадии реализации на конец сентября этого года находились 383 проекта на 1 642 млрд рублей (прирост объема инвестиций — 50% к уровню сентября 2022-го). Больше всего средств привлекли многофункциональные комплексы и бизнес-центры (53% в совокупном объеме) и апарт-комплексы (34%). Самые крупные проекты: общественно-деловой центр на Проспекте Мира (127 млрд рублей) и многофункциональный комплекс в Москве-Сити (85 млрд).

За январь-сентябрь выдано 51 разрешение на строительство объектов коммерческой недвижимости общей площадью в 1,1 млн м2 — почти половина будущих объектов строительства офисы.

Без поддержки не останетесь

Учитывая тренды в этой сфере экономики и, что называется, держа руку на пульсе, правительство Москвы разработало широкий комплекс мер для улучшения инвестиционного климата столицы. Инвестиции в создание новых производств и объектов коммерческой недвижимости стимулируются путем предоставления налоговых льгот и льгот по арендной плате за земельные участки. Одной из наиболее популярных у девелоперов жилой недвижимости мер поддержки является льготы по платежам за изменение вида разрешенного использования земельного участка при создании мест приложения труда. Выгодно работникам, выгодно бизнесу – выгодно и городу!